집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 다음 집 계약과 이사 일정까지 한꺼번에 흔들립니다. 그래서 전세계약은 좋은 집을 찾는 일과 함께, 보증금이 돌아올 구조인지 확인하는 일이어야 합니다. 등기부에 근저당이 없다는 말만으로 판단을 끝내면 세금 체납, 다른 세입자의 보증금, 신탁 권한 같은 문제가 빠질 수 있습니다.
확인 기준: 2026년 10월 12일. 아래는 국내 주택의 일반 임대차계약 안내이며 전세권 설정등기를 한 계약은 별도 검토가 필요합니다. 법제처 생활법령의 2026년 9월 15일 기준 안내 등을 확인했습니다. 11월 13일 시행 예정으로 표시된 특별법 개정사항은 현재 시행 중인 지원으로 섞어 쓰지 않았습니다. 계약 형태·권리 순위에 따라 필요한 절차가 달라질 수 있습니다.
전세사기 예방, 등기부 한 장으로 끝내지 마세요
계약 전에 아래 자료를 함께 놓고 비교해 보세요. 한 항목을 통과했다고 다른 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 확인할 것 | 무엇을 비교하나 | 멈춰서 확인할 신호 |
|---|---|---|
| 주택 시세 | 비슷한 면적·위치·상태의 실제 매매 거래와 보증금 | 매물 호가만 제시하거나 거래 사례가 거의 없는 집 |
| 등기부 갑구·을구 | 소유자, 압류·가압류·경매·신탁 표시, 근저당권의 채권최고액 | 계약 상대와 소유자가 다르거나 설명되지 않는 권리 제한 |
| 건축물대장 | 실제 주소·동호수·용도·위반건축물 표시 | 주거용으로 설명한 공간의 용도가 다름 |
| 다가구 선순위 임차인 | 다른 세입자의 보증금과 확정일자 등 내 보증금보다 앞설 수 있는 권리 | 집 전체 보증금 현황을 설명하지 않음 |
| 임대인·대리인 | 소유자와 신분 확인, 위임 범위와 증명 서류 | 집주인 확인 없이 대리인 말만으로 송금 요구 |
| 반환보증 | 주택·보증금·선순위 채권·신청기한 등 해당 기관의 실제 심사 조건 | “무조건 가입된다”는 말만 있고 확인 자료가 없음 |
시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 등기는 대법원 인터넷등기소, 건축물대장은 정부24나 세움터에서 확인할 수 있습니다. 공시가격은 실제 매매시세와 같은 숫자가 아닙니다. 법제처 주택 시세·정보 확인 안내
신탁등기가 있다면 신탁원부와 임대 권한을 별도로 확인해야 합니다. 원래 집주인이었다는 이유만으로 지금도 임대할 권한이 있다고 볼 수 없습니다. 필요한 신탁회사 동의와 계약·보증금 수령 권한이 확인되지 않으면 서명과 송금을 서두르지 마세요.
임대인 확인은 전화 한 통보다 서류와 권한 확인이 먼저입니다
대리 계약이라면 위임장에 집 주소·보증금·계약 권한이 들어 있는지, 인감증명서 등과 맞는지 살펴봅니다. 가족이나 중개인이 대신 나왔다는 사정만으로 권한이 생기지는 않습니다. 공동소유·법인 계약은 서명할 사람과 권한을 더 자세히 확인해야 합니다. 계약 상대·대리인 확인 안내
임대인 명의 계좌와 계약서의 수령 주체가 맞는지도 확인하세요. 다른 사람 계좌로 보내 달라는 요청이 있으면 권한과 사유를 확인한 뒤 결정할 문제입니다. 송금 화면과 영수증은 보관해 두는 편이 좋습니다.
세금 체납과 중개사 등록도 별개로 확인하세요
국세청 안내에 따르면 계약 전 미납국세 열람은 임대인 동의가 필요합니다. 계약을 체결했고 보증금이 1000만원을 초과한다면 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 신청할 수 있습니다. 계약서와 신분증 등 필요 서류를 갖춰 세무서에 문의하세요. 지방세 확인은 따로 챙겨야 합니다. 국세청 미납국세 열람 안내
중개사무소의 등록과 계약을 진행하는 중개사의 자격, 공제·보증 서류도 확인할 대상입니다. 중개사가 있다는 사실만으로 보증금 반환이 보장되지는 않습니다. 중개인 확인 안내
잔금일에 전세사기 예방 확인을 한 번 더 해야 하는 이유
계약 당시 등기부는 그때의 기록입니다. 잔금을 보내기 직전에 소유자와 근저당·압류 등 변동을 다시 확인하세요. 기존 세입자가 있다면 퇴거와 인도 상황도 확인해야 합니다.
| 시점 | 확인·실행할 일 |
|---|---|
| 잔금 송금 직전 | 최신 등기부와 계약 조건 비교 근저당 말소 등 약속의 이행 방식 확인 |
| 입주 시 | 주택 인도와 전입신고 완료 계약서 확정일자 확보 |
| 입주 뒤 | 등기 변동을 다시 확인 반환보증 신청·심사·발급 완료 확인 |
일반적인 주택임대차에서 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 발생합니다. 확정일자만 받았다고 그 순간 모든 권리보다 앞서는 것은 아닙니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 살펴봐야 합니다. 법제처 대항력·우선변제권 안내
잔금일에 근저당을 갚는 계약이라면 “갚을 예정”이라는 설명과 실제 말소 절차는 다릅니다. 상환과 말소를 어떤 방식으로 확인할지 미리 정하고, 대항력이 발생하기 전까지 새 담보 설정 등을 하지 않는 조건도 계약서에서 검토할 수 있습니다. 특약 위반이 생겨도 제3자의 권리를 자동으로 지워주는 것은 아니므로, 확인 절차를 특약 한 줄로 대신하지 마세요.
반환보증은 가입 약속보다 보증서 발급이 중요합니다
전세대출을 받았다는 사실과 전세보증금반환보증에 가입했다는 사실은 다릅니다. 내 보증금의 반환을 보장하는 상품인지, 보증금액과 기간은 얼마인지 보증서로 확인하세요.
- 계약 전: 해당 집과 계약 조건으로 가입 가능한지 기관에 확인합니다.
- 계약 후: 신청기한을 놓치지 않고 서류를 제출합니다.
- 심사 후: 접수 완료가 아니라 승인·보증서 발급과 보증금액을 확인합니다.
- 계약 변경·갱신 시: 보증 연장과 변경 신고가 필요한지 확인합니다.
HUG·HF·SGI의 상품은 조건이 서로 다를 수 있습니다. HUG 안심전세포털, 한국주택금융공사, SGI서울보증에서 현재 상품을 확인하세요. 가입 가능이라는 사전 설명이 최종 승인을 뜻하지는 않습니다. 법제처 보증금 보호 안내
보증 가입 불가 시 계약을 어떻게 처리할지, 기존 담보를 언제 어떤 방법으로 말소할지 같은 특약은 사유·기한·반환 범위를 구체적으로 협의할 내용입니다. 어느 집에나 똑같이 붙이는 만능 문구보다는 실제 위험과 계약 조건에 맞춰 정하는 편이 낫습니다.
보증금을 못 받았다면, 이사 전에 권리부터 확인하세요
반환이 늦어졌다는 사실만으로 모든 사건이 형사상 사기로 확정되는 것은 아닙니다. 그렇다고 다음 세입자를 구할 때까지 무작정 기다릴 일도 아닙니다. 다음 절차를 현재 상황에 맞게 병행하세요.
1. 계약이 끝났는지, 종료 통지가 도달했는지 확인
임차인이 만기 종료를 원한다면 일반적으로 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 임대인에게 도달하도록 해야 합니다. 2020년 12월 10일 이전 체결·갱신 계약 등 적용 시점의 예외와 묵시적 갱신 여부는 따로 확인하세요. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 계약 갱신·종료 안내
문자·메신저·내용증명 등으로 종료 의사와 반환 요구, 상대에게 도달한 기록을 남기세요. 내용증명 자체가 보증금을 받아주는 절차는 아닙니다.
2. 이사가 필요하면 임차권등기 ‘신청’과 ‘완료’를 구분
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 경우 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청서를 냈다는 이유만으로 바로 이사·전출하지 마세요. 기존에 취득한 대항력·우선변제권을 유지하려면 등기 완료 여부를 확인해야 합니다. 이미 이사했거나 계약 종료가 불명확하다면 권리 상태를 개별 상담으로 확인하세요. 임차권등기명령 공식 안내
3. 보증 청구와 보증금 반환 절차를 함께 검토
반환보증 가입자는 보증기관에 사고 요건, 계약 해지 증빙, 임차권등기와 인도 관련 요구 서류, 청구기한을 먼저 문의하세요. 상품별 절차가 달라 “만기 다음 날 바로 지급”처럼 생각하면 안 됩니다.
가입하지 않았거나 분쟁이 생겼다면 지급명령·보증금반환청구소송·조정 등으로 집행권원을 확보할 방법을 상담할 수 있습니다. 지급명령은 상대방의 이의나 송달 문제로 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다. 판결을 받는 일과 실제 재산에서 돈을 회수하는 일도 구분해야 합니다. 집행권원 확보 안내
4. 경매 통지를 받았다면 배당요구 기한을 바로 확인
법원 사건번호와 배당요구 종기, 내 권리 순위를 확인하세요. 필요한 권리신고·배당요구를 피해자 결정이나 수사 결과가 나올 때까지 미뤄서는 안 됩니다. 다만 경매 개시 전에 임차권등기를 마친 경우처럼 별도 배당요구 없이 참가하는 예외도 있어, 내 사건에서 필요한 절차를 확인해야 합니다. 배당요구와 임차권등기 시점 안내
허위 임대인·이중계약·기망 정황이 있다면 자료를 정리해 경찰 신고·고소도 검토할 수 있습니다. 형사 수사, 보증금 회수, 특별법 지원 신청은 서로 다른 절차이므로 한 가지를 했다고 나머지가 자동으로 진행되는 것은 아닙니다.
전세사기 대응 상담 전, 증빙을 한 폴더에 모으세요
- 최초 계약서·갱신 계약서, 확정일자 자료와 중개대상물 확인·설명서
- 계약금·잔금 송금 내역, 보증서와 대출 관련 서류
- 현재·과거 등기부, 건축물대장, 전입·거주 사실을 보여주는 자료
- 계약 종료 통지·반환 요구·집주인 답변, 광고와 설명을 보여주는 기록
- 경·공매 통지, 임차권등기 결정·등기 자료, 이미 진행한 신고·소송 자료
날짜순으로 “계약 → 송금 → 입주 → 종료 통지 → 미반환”을 한 장에 정리하면 상담에서 무엇이 빠졌는지 찾기 쉽습니다. 주민등록번호와 계좌정보가 포함된 자료를 공개 게시판에 올리는 대신 담당기관의 안내된 접수 경로로 제출하세요.
전세사기 피해지원 신청과 상담, 어디로 연락하나
| 필요한 일 | 공식 창구 | 먼저 물어볼 것 |
|---|---|---|
| 피해 대응·지원 상담 | HUG 전세피해지원센터 1533-8119 | 내 사건의 권리 유지, 법률·주거·금융 지원 연결 |
| 경·공매 지원 | HUG 경공매지원콜센터 1588-1663 | 배당요구·경매 진행 상황과 지원 대상 여부 |
| 반환보증 이행 | 내 보증서의 발급기관 | 사고 요건, 종료 증빙, 청구기한과 제출서류 |
| 특별법 피해자 결정 | 주택 소재지 시·도 접수 창구 | 최초 계약일 등 적용 요건과 결정 신청 서류 |
HUG 공식 콜센터 안내의 상담시간은 평일 09:00~18:00이며 토·일·공휴일은 제외됩니다. HUG 상담 창구·시간 확인
특별법 지원은 보증금이 안 돌아왔다는 사실만으로 자동 적용되지 않습니다. 현재 확인한 생활법령 안내는 결정 신청·지원 유효기간을 2027년 5월 31일까지, 적용 대상을 2025년 5월 31일 이전 최초 계약 임차인으로 설명합니다. 개별 요건과 예외는 접수 창구에서 확인하세요. 11월 시행 예정 개정사항과는 기준을 구분해야 합니다. 피해자 결정 신청·적용 기준
법률·주거·금융 지원은 피해 유형과 결정 결과에 따라 달라집니다. 지원 대상으로 인정되는 것과 보증금을 전액 돌려받는 것은 같은 일이 아닙니다. 계약 전에는 확인 자료를 남기고, 문제가 생겼다면 기한과 권리를 지키면서 회수 절차를 진행하는 데 우선순위를 두세요.
일반 정보이며 개별 사건의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 이사·전출, 합의서 서명, 경·공매 기한처럼 권리에 영향을 주는 결정은 계약서와 등기 자료를 가지고 상담하는 편이 안전합니다.