발표일: 2026년 8월 3일 (재정경제부 세제발전심의위원회 의결)
핵심 방향: 보유기간 중심 → 거주기간 중심으로 세제 전면 개편
양도세: 장기보유특별공제를 '장기거주 소득공제'(주택)와 '장기보유 소득공제'(주택 외)로 이원화, 2029년부터 보유기간 공제 완전 폐지
종부세: 1주택자 공제기준 9억→14억원 상향, 세율 적용은 '주택 수'→'보유 총가액' 기준으로 전환
시행: 2027년 유예 → 2028년 단계적 개편 → 2029년 전면 시행
1. 이번 개편의 핵심 방향
2026년 8월 3일 재정경제부가 의결한 '2026년 세제개편안'의 핵심 철학은 "집은 사는 '것'이 아니라 사는 '곳'"입니다. 그동안 보유기간과 주택 수를 중심으로 짜여 있던 부동산 세제를, 실제 거주 여부 중심으로 전환하는 것이 핵심입니다. 실거주 1주택자는 지금보다 더 두텁게 보호하고, 비거주 주택·고가주택·다주택자에 대한 세 부담은 단계적으로 정상화합니다.
2. 양도소득세 - 장기보유특별공제 개편
정부는 기존 장기보유특별공제(장특공제)를 자산 성격에 따라 이원화합니다. 주택에는 '장기거주 소득공제'를, 토지·상가 등 주택 외 자산에는 '장기보유 소득공제'를 적용합니다.
| 시기 | 보유기간 공제 (1주택자) | 거주기간 공제 (1주택자) |
|---|---|---|
| 2027년 (현행 유지) | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% |
| 2028년 | 연 2%, 최대 20% | 연 6%, 최대 60% |
| 2029년 이후 | 폐지 | 연 8%, 최대 80% |
※ 예시: 15년 보유·5년 거주자는 현재 60%(보유40+거주20) → 2028년 50%(보유20+거주30) → 2029년부터 40%(거주분만)로 축소. 반대로 10년 보유·10년 거주자는 개편 후에도 최대 80% 유지.
다주택자는 2028년부터 보유공제가 연 1%·최대 15%로 축소되고, 2년 이상 실거주 주택엔 연 2%·최대 30% 거주공제가 신설돼 둘 중 높은 쪽이 적용됩니다. 2029년부터는 보유공제가 완전히 폐지되고 거주기간에 대해서만 최대 30% 공제받습니다. 단, 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 장기거주 소득공제 자체를 받을 수 없습니다.
공제액 상한 신설: 2028년부터 개인별·물건별 공제액이 각각 20억원으로 제한되고, 2029년부터는 각각 10억원으로 축소됩니다. 양도차익이 50억~100억원에 달해도 80% 공제를 그대로 적용받던 구조를 손질한 것입니다. 일반적인 장기 실거주 1주택자의 최대 80% 공제 구조 자체는 유지됩니다.
기본공제 확대: 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택자는 연간 양도소득 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 확대됩니다. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
※ 비거주 인정 특례: 취학·전근·질병치료로 다른 시·군에 이주한 경우 비거주 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정. 단, 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 거주요건에는 미반영. (확인 필요 - 세부 요건은 국세청 공식 자료로 재확인 권장)
3. 종합부동산세, 무엇이 달라지나
| 항목 | 변경 내용 |
|---|---|
| 1주택자 공제기준 | 공시가격 9억원 → 14억원으로 상향 |
| 비거주 1주택 | 기본공제 축소 |
| 세율 적용 기준 | '주택 수' 기준 → '보유 주택 총가액' 기준으로 전환 |
| 과세표준 6억~12억원 구간 | 세율 인상 |
| 세부담 상한 | 150% → 200%로 상향 |
| 고령자 납부유예 | 소득 요건 완화로 대상 확대 |
4. 고령자·지방이주자 추가 혜택
65세 이상 고령자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우, 일정 기간 한시적으로 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 지방 세컨드홈에 대한 양도세·종부세 특례는 적용 대상 지역과 주택가격 기준이 확대되고 적용 기한도 연장됩니다.
5. 시행 일정 한눈에 보기
| 시기 | 주요 변화 |
|---|---|
| 2027년 | 현행 공제체계 유지(1년 유예) 기본공제 확대(250만→2,500만원)는 2027.1.1 양도분부터 즉시 적용 |
| 2028년 | 보유공제 축소·거주공제 확대 시작 공제액 상한 20억원 신설 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 한시 완화 시작 |
| 2029년 이후 | 보유기간 공제 완전 폐지 거주기간만 공제(최대 80%) 공제액 상한 10억원으로 축소 |
6. FAQ
Q. 지금 당장 집을 팔면 이번 개편의 영향을 받나요?
2027년까지는 현행 공제체계가 그대로 적용됩니다. 다만 기본공제 확대(250만→2,500만원)는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되니 시점을 확인해야 합니다.
Q. 오래 보유만 하고 실거주는 안 한 집도 혜택을 받을 수 있나요?
2029년부터는 보유기간 공제가 완전히 폐지되므로, 실거주하지 않은 기간에 대해서는 공제를 받을 수 없습니다.
Q. 종부세 부담이 더 커지는 경우는 누구인가요?
비거주 주택 보유자, 자산 규모가 큰 다주택자, 과세표준 6억~12억원 구간 해당자는 세율 인상과 세부담 상한 확대(150%→200%)로 부담이 늘어날 가능성이 있습니다.
본 콘텐츠는 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글이며, 법적 효력이 없습니다. 실제 세부담은 개인의 보유·거주 현황에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 내용은 국세청 또는 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.